前言

由于我国城市化进程的加快，政府希望房价稳定、百姓期盼房价下跌、开发商希望房价上涨，三方的期得利益如何平衡？随着土地粗放式利用的后果显现，土地供应的难题如何破解？如何从土地管理的角度破解房价调控问题？笔者针对这些问题试图在本文中结合国内外的房地产市场状况、调控措施等，综合我国现状提出应对策略。

一、相关概念解读

土地管理是国家为维护土地制度，调整土地关系，合理组织土地利用所采取的行政、经济、法律和技术的综合措施。一般而言，国家把土地管理权授予政府及其土地行政主管部门。因此，土地管理也是政府及其土地行政主管部门依据法律和运用法定职权，对社会组织、单位和个人占有、使用、利用土地的过程或者行为所进行的组织和管理活动。

土地的收购储备政策，是指土地收购储备机构，将需要盘活的国有土地使用权依法收回，收购予以储存，并通过前期开发利用和承担政府委托的土地使用权供应准备工作，实现土地资产保值增值，合理配置土地资源。

房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格，如果建筑物和它所占用的土地的组合是相称的，则对新建房屋，它是建造成本加土地价格；对已使用的房地产，它是土地价格同建筑物折旧后余额的和。房地产价格是房地产市场供求相互作用形成的，它的高低受很多因素的制约和影响。房地产价格的评估方法较多，如成本法、市场比较法、收益还原法。

房价调控的主要目的在于抑制房价过快上涨，稳定市场房价。公众在对房市走势和房价预期观望的同时，也对政府的调控行为和调控效果予以观望。2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。[1]

房地产投资信托REITS（Real Estate Investment Trusts）属于不动产证券化范畴，通过发行REITS份额或受益凭证集合众多投资者的资金，由专门从事房地产投资管理的机构进行房地产的投资和经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者得一种制度。

二、中国土地管理现状及历史沿革

中国的发展史简单而言就是一部土地改革史，我们必须站在中国改革开放的进程中着眼土地管理问题，探讨反思中国快速的城市化进程下的土地管理问题。

中国土地管理的历史沿革可以从以下法规的演变中体现，主要经历了以下几个阶段：

（一）、50年代至70年代

1950年6月，中央人民政府颁布的《土地改革法》，1953年，政务院公布了《国家建设用地征用土地办法》，1957年农业部颁发了《关于帮助农业生产合作社进行土地规划的通知》，国务院颁布了《水土保持暂行纲要》 。

（二）、80年代，

1982年的《宪法》规定：“一切使用土地的组织和个人，必须合理利用土地。” 国务院颁了《国家建设征用土地条例》，1986年全国人大通过了《土地管理法》，1988年12月29日，第七届全国人民代表大会常务委员会通过《中国人民共和国土地管理法》。

<三>、90年代

1990年国务院令第55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；1994年第八届全国人大常委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》；1998年8月29日，第九届全国人大常务委员会第四次会议通过了《中华人民共和国土地管理法（修订案）》；自1999年1月起实施《中华人民共和国土地管理法》；1998年12月24日国务院第12次常务会议通过，1999年1月1日起施行《中华人民共和国土地管理法实施条例》

<四>、21世纪初

2002年5月9日国土资源部令第11号发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，2002年12月20日国土资源部第7次部务会议通过《土地权属争议调查处理办法》，2003年6月11日国土资源部令第21号发布《协议出让国有土地使用权规定》，2004年10月21日国务院下发《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国发（2004）28号。2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(“旧国八条”)。同年4月，国务院出台了《加强房地产市场引导和调控的八条措施》(新“国八条”)。5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》（25号文）。2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，2008年3月，国务院成立住房与城乡建设部。

三、影响房价的因素

每一房地产的价格都受到其所处地域范围的政治、社会、经济等多种因素的影响，甚至国际事件和形势有时都会影响到其他地区的房地产需求，从而进一步影响到房地产价格。

影响房地产价格的一般因素包括了：1、社会因素：①人口状况、②、社会稳定状况、③、城市化、④、房地产投机；2、经济因素：①、国民经济水平和发展趋势、②、财政收支及金融环境、③、税负；3、政治因素、①、土地制度及政策、②、房地产价格政策、③、土地出让方式、出让期限、④、行政级别及隶属变更；4、其他因素：①心理因素、②国际因素、③特殊因素。影响房地产价格的区域因素：1、城市不同功能分区因素2、城市不同功能区的环境因素。影响房地产价格的个别因素：1、影响土地价格的个别因素：①位置、②面积、③地形地势、④地质、⑤水文、⑥形状、⑦气候、⑧临街状况、⑨土地利用限制状况、⑩、土地产权权属状况。影响建筑物价格的个别因素：①建筑构造、②房屋装修、③地段、层次、朝向、④房屋的损耗和完好程度、⑤规模及高度、⑥房屋设备及附属设施、⑦规模及高度、⑧用途、⑨建筑设计、施工质量、建筑面积等。[2]

就我国目前而言，影响房价上涨的因素主要有：1、房地产市场需求过度旺盛，98年起实施积极地税收政策和住房金融政策鼓励居民住房消费，从1999年下半年住房二级市场开始放开，加之百姓可支配性人均收入的提高刺激了住房消费需求。2、市场供给结构失调，二级市场发展较为缓慢，租赁市场体制不完善，中低档住房比重偏低，住房超前消费现象突出，及百姓以房为本的消费观念。3、信贷资金激增，土地交易价格上涨、拆迁成本增加、利利率过低投资渠道单一导致的储蓄、闲散资金流入房地产市场。4、大量国际游资的涌入。5、信息系统不畅，目前我们还没有一个统一、规范的房地产市场信息系统，各政府部门相互独立，加之恶意、虚假信息，严重误导使大量居民盲目跟进，刺激了房价的进一步抬升。

四、我国土地管理制度的缺陷及对现行房价调控的影响

我国现行的土地管理制度是为了解决工业化和城市化占用土地而设计的。在这一制度逻辑下，决定城市和工商业用地供给的是政府而非市场，是政府运用行政权力（包括规划、许可、征地、拆迁），而非市场机制决定土地的供给。于是，政府得到了权力租金（土地出让金）并逐渐患上了“土地财政依赖症”，而农民和被拆迁户则被排斥在土地增值的收益之外。土地公有制（包括城市土地国有化和农村土地集体化）本来是我们迈向社会主义乃至共产主义的优势，然而它却越来越“异化”为少数人牟利的工具，社会的公平和正义也由此受到质疑。

按一般的市场规制，商品的价格由供需所决定。房价高刺激住房建设，增加了房子的供给，价格就会应声而回落到理性的水平。但在供过于求的状况下，我国房价为什么还能持续猛涨相当一段时间？这源于房子并非一般的产品，一般而言，商品价格的上涨，会抑制人们对这种商品的需求。但买房子带有很大的感情因素，拥有什么房子，往往成为人们身份、阶层的标志。房价一涨，没买的人马上恐慌，觉得自己可能因为买不起某种房子而被从某一阶层中排斥掉。结果，房价上涨不仅不抑制需求，反而刺激需求。相反，当房子供过于求时，有房子的人则并不愿意减价出售，宁愿在那里挺着。这些都扭曲了房市中供需的信号。所以，在人们普遍为房子发疯时，增加土地供应的效果往往是刺激投机，而此时政府的土地管理调控行为由于本身的滞后性缺陷，隐形的手并不能遏制这种投机行为，只能使房价进一步上涨，并且掩盖了过量生产的现实。我国近年来出现的土地囤积、投机等现象，也恰恰印证了这一点。

五、国外房地产市场

在多元化发展的时代，无论哪个国家都非常重视房地产的稳定与发展，对于发展经济促进就业有着重要的意义。

（一）、源于德国房地产金融模式，德国房地产市场在几十年中保持了较强的抗风险能力。德国房地产发展的特点主要表现在：1、住房价格多年稳定维持在较低水平，与同期的欧洲国家的房价相比，德国的房价实际以每年1％的速度“缩水”。2、德国强调行业的社会福利属性而非支柱产业特征。德国宪法中明确规定：“德国是一个高福利的国家”。因此，德国房贷总额占GDP的比重一直维持在43％左右相对稳定[3]，德国政府一直没有把房地产作为经济建设的支柱产业。3、德国政府打破了开发商对房屋共赢的垄断，合作社共同建房是德国住宅建设的主要组织形式之一，而德国的租赁住房率达58％，77％的年轻人都是“租房族”[4]。

（二）、日本二战后的30年中经济发展取得了巨大的成功，支持日本经济快速增长的因素之一就是住房的大量建设。为了满足住房要求，新建住房数量不断增加，对宏观经济的影响也越来越大，同时对钢铁、水泥和木材等相关产业产生了重要影响，也带动了家具、电器等附加行业的发展，购房支出占收入比重不断攀升。日本先后制定了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》等。日本住房问题的有效解决主要得益于日本的社会保障制度和政府的住房政策，“国民皆年金与国民皆保险”体制奠定了以全民为对象的综合性社会保障基础，为解决中低收入家庭的住宅供应提供了一定的社会保障基础。

（三）、美国土地所有制主要有三种形式美国联邦政府所有、州政府所有及私人所有。美国早在罗斯福新政时期，就建立了住房自有者贷款协会，提供为期15年、利率5％的贷款。而在1934年建立了联邦住房局为住房初级市场的抵押贷款放贷者提供担保，1938年建立了联邦全国抵押协会使长期的流动性差的住房抵押贷款具有流动的二级抵押市场。政府的住房保障制度：《住房法》、住房补助等也在解决居民住房问题中发挥了重要作用。

六、土地管理对抑制房价的解决之道

根据我国土地管理现状及房地产市场状况，结合国外的房地产市场调控管理经验来看：

1、我国土地管理制度本身需要跟随市场化进程做出相应改革。未来中国土地管理制度应当在坚持市场经济的基础之上，更加注重社会公平和正义的维护，更加注重对于公民土地权利的保护。

2、积极盘活闲置土地、促使集体用地市场化流动、拓宽融资渠道、探索试点新型融资方式。

REITS（房地产投资信托）在美国已经经历了近50年的发展，目前已经有30多个国家和地区建立了该项制度，而我国的REITS试点工作随着房产价格调控的手段的增加，越发凸显该制度的必要性。

3、加大政府调控力度，利用财政、税收、法律、行政等多种手段，加大保障力度。

拓宽保障资金渠道，充分控制资金流，立法先行保证保障房资金，依政府的财政支付为后盾，财政资金适度介入保障房建设，引入民间资本、社会资金。

4、加大宣传引导，树立健康的购房观念。

对于购房需求合理引导，破除不合理的以房为本的观念，引导年轻人变买为租，同化一、二、三线城市的住房差异，提供适合高、中、低档及夹缝人群的房型，以满足不同种类的需要。

5、制定房地产信托、基金等融资渠道的引进、管理的法律法规，进一步规范房地产市场投融资，严格控制游资、外资的随意流入。

6、加大土地管理力度，清理土地市场中的投机现象，均衡利益分配，严肃查处以土地换政绩行为。

七、结语

综上所述，随着市场化进程的加快，我国土地市场改革又进入了一个新纪元，是对我们的又一次新考验，在国际金融环境和国内经济环境不断变化的挑战下，我们必须积极应对、妥善处理，在改革、稳定、发展中找到利益的平衡点。结合国外调控经验，综合运用多种调控措施，从土地管理根本出发，釜底抽薪，抑制房价的过快上涨。

参考文献：

[ 1 ]、 张文新：《城市土地储备对我国城市土地供求与低地价的影响分析》，载《资源科学》，2005（6）。

[ 2 ] 、谢经荣，吕萍，乔志敏：《房地产经济学》2008年第2版，第103-113页。

[ 3 ] 、杭东 “试论德国房地产金融政策成功运作之我见”，载于《首都房地产》2011年第5期第54页。

[ 4 ] 、杭东 “试论德国房地产金融政策成功运作之我见”，载于《首都房地产》2011年第5期第55页。