我国高房价研究

北京市土地整理储备中心  熊达

“住房是人的一种基本权利”,早已成为国际社会的共识。党的十七大报告把“住有所居”列入社会建设的一项重要内容。随着我国经济的发展和城市化水平的日益提高,公众住房条件得到了极大的改善。但同时也遭遇持续高房价的困扰。

近几年来，中国的高房价已经成了困扰下至普通百姓，上至国家总理的大问题。中国政府对这个问题是非常重视的，同时也采取了一系列的措施来抑制房价。但是似乎没有达到这些政策预订的目的。到目前为止，全社会基本形成了比较统一的认识，放任房价持续上涨将带来严重的后果。

  一、房价高涨带来的后果

一方面，对个人而言，高房价对个人基本生活的影响是巨大的，根据权威机构调查，中国普通民众的幸福感指数近几年正在降低，而房价是导致这一问题的首要原因。普通民众，特别是外来城市务工人员和刚刚毕业的大学生，房价是他们难以承受之痛。不久前电视剧《蜗居》热映。片中人物的遭遇反映的就是这样一种现状。

马斯洛的需求理论马斯洛理论把需求分成生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求、和自我实现需求五类，依次由较低层次到较高层次排列。其中生理上的需要和安全上的需要是最基本的需要，基本的住宅需求属于人非常低层级的需求，这以需求得不到解决，高级的需求，包括社交需求、尊重需求和自我实现需求将无法实现。如果个人的价值将无以实现。

另一方面，对社会、国家而言个人的价值得不到体现将给整个国家和我们的社会造成严重影响，不利于和谐社会的建立，也不利于社会稳定更是与我国社会主义制度的基本理念格格不入的。

    二、高房价的原因分析

   （一）需求量大

1、随着经济发展，我国居民个人收入水平迅速提高，购买力相对大幅度提高，而与此同时作为基本社会保障的廉租房、限价商品房经济适用房供应不足

从全国公积金余额超过6万亿、银行居民储蓄存款22万亿中不难看出,中国隐藏着巨大的购买力。在刺激经济,拉动内需中得到五次降息、13项减税实惠的买房人士,虽消化了大批存量房,但同时也拉高了房价。改革开放以来,城市经济得到快速的发展,农村经济则缓慢前行,大量农村富余劳动力涌向经济发达的城市,尤其是青壮年劳动力分散在各大城市,与我国每年几百万各类毕业生,绝大多数滞留在城市就业,两股人群叠加,出现城市人口过度集中,从原来的几十万猛然增加到几百万甚至几千万,这些人口在城里对房子的需求急剧增加。而城市住房的供给远远赶不上需求的增加,房价上升是必然趋势。况且,先富起来的人们不断追求楼市结构的高档化。在各大城市,几乎随处可见的新楼盘都是高档洋房或大面积豪宅。楼市高档化已是我国各大城市的通病,高档楼盘多了,房价自然水涨船高。同时,住房供求结构不合理是影响中国楼市持续健康发展的重要因素。住房供应结构中廉租房、经济适用房等政府保障性住房和限价普通商品住房比例少。商品房、高档公寓和别墅的比率较大,这种供应结构难以满足中低收入消费者的购房需求。存量房当中适销对路符合购买力的房源较少,有些地方的限价房、回调价格后的商品房与经适房价格差距不大,但经济适用房的产权弱点显见;廉租房分布多在远郊,导致许多保障房被弃用,造成资源浪费,也显示政策性住房的薄弱,再加上有的户型面积、套型结构设计不合理的缺点,引发楼市结构性供求关系的失衡。

2、“安居乐业”的文化心理，消费习惯

在长期的农业社会环境中,固定的生存范围、自给自足的文化心理,其理想状态就是“安居乐业”。安居就是要有房子,一个人没有自己的房子,就等于没有自己的家,就无法乐业。现代社会虽时代不同了,但这种文化心理仍然存在。可以说,开发商死守房价并能够成功,就是建立在国人这种独特的文化心理之上。金融危机来了,大家的收入预期不确定了,但是,年轻人要谈恋爱、要结婚,照样得买房。安居乐业的传统文化,使得中国人变成了一个“文化人”,而非一个经济学上的“理性人”,如果中国人是“理性人”而非“文化人”,当房价过高时,所有人都会因房价高而不再买房,到那时,开发商获利的动机再强烈,其高价格就无法长期撑下去,房价必然会降到合理的水平上来。

3、我国人口基数大,人地、人房矛盾尖锐

我国城镇居民约有5.6亿人,约1.9亿户家庭。其中住房困难户(人均住房面积低于10平方米)约有1 000万户,3 000万人,仅保障这部分人的基本住房需求就是一项非常艰巨的任务。另一方面城市建设用地又严重缺乏,我国虽然有960万平方公里国土面积,但适合城市化发展的平地面积只占12%,人均平地面积不到900平方米,与日本相当。平地资源的高度稀缺,意味着占有土地的边际机会成本很高,人地矛盾尖锐。[1](P10~13)在人地矛盾突出的背景下,土地资源必须实行硬约束。2004年,国家决定采取最严格的土地保护制度,国土资源部划定18亿亩为中国耕地红线。在耕地硬约束和层层目标责任制下,城市的土地再开发成本大幅度提高,各级地方政府向旧城改造要土地,大批拆迁棚户区,提高建筑密度和容积率,从而推高了地价和房价。同时,农民工工资和城市居民工资因劳动合同法的实施,呈现刚性增长;资源价格也在上升通道中运行;从农民手中征用土地的成本也大幅度提高,致使房屋造价提高。

4、住房成为一种有效投资

目前,人们要么投资股市、国债,要么楼市。股市风险大,人们更热衷于投资楼市,房子是不动产,降价了也有房子在,于是人们都把房产作为投资的首选目标,大家一哄而上买房子,房价当然就只涨不降。

因此,大力改善投资环境和秩序,使公众都能在公平、安全的平台上进行投资理财,各个产业才有可能协调发展,才能回归房屋的原始价值。此外,中国资本项目管制导致投资项目缺失,尤其金融管制程度较高,现有的外汇管制对资本项目限制甚严。简要来看,民众不能随意去海外投资港股等,海外人士也无法随意来中国投资购买A股。那就是资源无法得到合理配置,管制限定了理性行为的施展。假如中国房价奇高,民众又可以投资海外,那么资本自然会流到房价低的地方,如果你发现美国纽约或香港的房价低过上海房价时,最为直接的想法是:卖掉上海房子、买进纽约或香港的房子,并且拿着差价购入政府债券,获得无风险收益。

   （二）由于各种原因造成住房供方供应不足

1、土地市场、商品房市场秩序不规范

竞争需要管理,目的是维护公平和良性竞争。这样才能带给企业、行业和消费者最低的成本和最高的收益。恶性竞争,是缘于对竞争的管理不得当或不到位。有些地方政府为吸引投资项目违规批地,为拖欠出让金的用地单位发放土地使用证,造成开发商用少量资金就取得大片土地的控制权,给开发商囤积土地提供了便利条件,增加了银行的风险,致使市场配置土地资源的环境难以形成。2007年2月25日《南方都市报》报道:全深圳市目前约有20平方公里闲置土地,开发商囤地严重,一直是深圳房价快速上涨的重要原因。深圳房地产用地至少约有7平方公里左右囤积在开发商手中超过两年未开发。有的地方政府以“土地换项目”、“以租代征”等方式规避招标拍卖挂牌出让土地使用权的规定,严重干扰了国家“严把土地闸门”的政策,破坏了土地市场秩序,造成国有土地收益流失和社会稳定。同时,客观上挤占廉租房、经济适用房的建设用地,影响了住房问题的解决。此外,开发商通过各种手段谋取最大利益,如在楼市经营上制作虚假广告,设立定金圈套,一房多售,利用商品房买卖合同欺诈买受人,商品房面积严重缩水等;有的还通过假按揭和捂盘惜售,人为造成房源短缺,以哄抬房价或加大建筑成本;有些开发商甚至只是无施工队、无开发能力的皮包公司,得到工程项目后,便层层转包,资金也被层层盘剥,最终因资金不足,工程质量严重下降,商品房存在严重质量安全隐患,消费者投诉案件呈上升趋势。

2、地产业的恶性竞争和土地使用权招拍挂制度推高楼价

楼市与土地市场唇齿相依,土地作为自然的生产要素是没有成本的,土地价格不断攀升是因为土地拍卖中存在着恶性竞争。一方面,新增地块供不应求。2009年上半年房地产开发用地供应31198.01公顷,约合3.12亿平方米,同比减少5.7%,占土地供应总量的32.7%,同比下降6.3个百分点。另一方面,土地供应方以拍卖的方式转让土地,而房地产开发商过剩,每块地参与投标报价的多达几十人,经过几十轮竞价才获地,加剧了开发商之间的恶性竞争,导致地价上涨,诞生一批“地王”,从而推高楼价,且位置越好的地块,恶性竞争越严重。2009年5月22日,富力地产以10.22亿元竞得广渠门外10号地,楼面地价为15 141元/平米;6月30日,北京朝阳区广渠路15号地被中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元的高价竞得,楼面地价达16 240元/平米,成为总价和楼面地价“双料地王”;2009年6月11日上海朗华置业有限公司以4.22亿元的价格竞得上海内环的黄金地块长宁区周家桥街道91街坊地块,这一地块以近2.2万元/平米的楼面地价位居楼面地价榜首,成为“单价地王”。此外,杭州、深圳、重庆等地也不断涌现一批批“地王”。

   （三）外部经济环境的原因

1、国际经济环境影响

经济全球化使全球资源重新定价，加入WTO后的中国,正以更加开放的姿态迎接世界,外资进出中国(除金融管制外)将逐步放开,中国走向世界投资并购正掀起新的一波巨浪。这意味着先前仅限于国内的生产要素价格,将会被重新修订。中国的石油价格已经开始追踪国际石油期货价格来动态调价了,大豆、粮食、猪肉等农产品,黄金、铁矿石等基础产品,中国企业和家庭所面临的原材料价格也在逐步与世界接轨。在这种全球资源重新定价的背景下,房产价格也不例外:香港4万元一平米,这是追踪纽约或伦敦等全球金融中心房价后的合理定价;深圳已经3万多一平米了;上海的房产价格正在直追台北和香港;作为首都北京,在房价的赛跑中更不能输。国际化大都市的新移民与全球房产价格的角逐过程中,人们会发现自己买房感到很吃力,于是干脆去内地买房。这样,武汉、成都、长沙、郑州、重庆等的房价奋起直追,直到当地房子只有外地人买得起,而本地人买不起为止。在这种资源全球化重新定价过程中,房产价格相对较高就变得近乎必然。

2、国内经济环境影响，整体投资环境有待改善

宏观上，拉动内需成为了第一位的要求，目前,人们要么投资股市、国债,要么楼市。股市风险大,人们更热衷于投资楼市,房子是不动产,降价了也有房子在,于是人们都把房产作为投资的首选目标,大家一哄而上买房子,房价当然就只涨不降。因此,大力改善投资环境和秩序,使公众都能在公平、安全的平台上进行投资理财,各个产业才有可能协调发展,才能回归房屋的原始价值。此外,中国资本项目管制导致投资项目缺失,尤其金融管制程度较高,现有的外汇管制对资本项目限制甚严。简要来看,民众不能随意去海外投资港股等,海外人士也无法随意来中国投资购买A股。那就是资源无法得到合理配置,管制限定了理性行为的施展。假如中国房价奇高,民众又可以投资海外,那么资本自然会流到房价低的地方,如果你发现美国纽约或香港的房价低过上海房价时,最为直接的想法是:卖掉上海房子、买进纽约或香港的房子,并且拿着差价购入政府债券,获得无风险收益。

3、个人信息登记制度不完善、我国住房征信体系不完善,信息不对称现象严重

我国目前与居民住房、购房的相关信息分散在发改委、统计局、国土部、住建部、城建、民政、金融等部门。各部门之间信息缺乏互联互通,政府主管部门没有建立统一有效的公共信息披露制度,整个住房征信体系很不完善,存在着严重的信息不对称。2009年上半年房地产业用地,国土部宣称是3.12亿平方米,国家统计局宣称1.36亿平方米,数据差距甚大。[2]在信息不对称的市场,强者更强,弱者更弱,公众无法对有关信息作出正确判断而迷失方向,产生“羊群效应”。此外,开发商掌握和垄断了相关信息,他们根据自身的价值取向决定哪些信息应该公布于众。并为了利益最大化,不断散布虚假信息,制造供不应求的假象,借助公众之手抬高房价。

    二、对策

早在1994年7月，国务院公布了《城市房地产管理法》。在2005年3月26日国务院出台调控楼市的《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(简称“国八条”),同年5月29日中央九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(简称“十五条”细则)。后来国务院《促进房地产业健康发展的六点意见》(简称“国六条”) 在2006年5月17日公布实施，2010年4月出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条），但是到目前为止，高房价并没有出现明显的下降,在一定时期内个别地区房价上涨反而愈演愈烈。说明我们的调控有问题，笔者以为，可以从以下几方面着手应对高房价的问题。

（一）缓解需求压力

1.确定商品房、经济适用房和廉租房建设的合理比例

政府根据经济社会发展不同阶段的目标和居民收入水平,对不同收入群体,采取不同的住房政策,切实调整住房供应结构,发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房。对低收入家庭,主要通过廉租房等政策保障其基本的居住需求;对高收入家庭,主要通过市场来满足其合理的居住和投资需求,但政府要通过间接调控来维护楼市的稳定;对于中等收入家庭,则需要政府扩大经济适用房建设来解决。对新建住房结构要提出具体明确比例要求,高档豪华住宅、别墅等商品房应控制在25%的比例,中低价位普通商品房占25%,经济适用房和廉租房占50%,这一比例随经济社会发展实行总量动态调整,才能解决楼市供求失衡的状况。

2、完善以财税、货币等金融工具为主的楼市调控政策体系

第一、开征累进制的物业税，理顺住房税收制度
       我国房产税制改革应遵循“保有重、流转轻”的原则,在房产的开发环节,取消目前存在的土地增值税和耕地占用税;在房产的保有环节,将目前的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三税合并为统一的物业税;在房产的流转环节,保留契税。房产税制的主体税种为物业税,其纳税人为房地产所有者和法定使用人,包括内外资企业单位、经济组织和个人;征税对象为纳税人拥有的全部房地产价值,对自用和出租不再做区分;物业税税率的合理范围在0.3%~0.8%之间。为保证人们基本住房的需要,物业税可规定有限的减免税条款,减免税的权力下放到地方政府。面对人地矛盾突出的国情,统一的物业税税率应该采用累进制,而且还应与单户面积和容积率挂钩:先根据单户面积确定基准税率,在此基础上乘以一个容积率调整系数,即:实际税率=基准税率×容积率调整系数。住房面积越大,税率越高,多套住房面积累计计算;容积率越低,系数越高。虽然税额最终会转嫁给消费者,这种税率制度设计主要是通过对需求的调节来引导供给,使同等土地多供给住房面积,同等面积多供给住房套数。充分利用税收来调控住房结构,实现高收入群体和低收入群体贫富之间的转移支付,以此调节住房结构的矛盾。

3、加大财政支持力度,扩大经济适用房和廉租房供应，缓解需求

确保保障房制度建设的落实。有资料显示,廉租房或经济适用房的供给每增加5%,就会迫使房价下降3%~4%。[8]埃及和韩国政府通过加大经济适用房、廉租房供应,有效地抑制了房价的上涨,较好地解决了公众住房问题。政府除在交通便利的地方新建保障房外,还可以以国资委的名义收购城中村,进而改造为容积率较高的廉租房,扩大廉租房的供应比率,并随城市发展而不断优化。目前,地方政府土地出让金净收益中的5%左右被纳入廉租房建设范围,但这一比例太低,难以满足需求,廉租房建设是一项长期的持续性工作,必须提高廉租房建设资金比例,在土地出让金净收益中廉租房合理的建设资金占比是50%,另外50%应作为征地补偿款,从而最大限度的扩大廉租房供应,确保保障房制度的落实。

4、适当个人自建房、合作建房制度

目前我国城市居民自建房、合作建房是被允许的。1991年12月31日,由国务院住房制度改革领导小组颁发的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》第六条:“各地政府应大力支持单位或个人的集资、合作建房,特别是结合‘解危’、‘解困’进行的集资、合作建房。计划、金融、财政、税收、城建、规划、土地等有关部门应该积极配合、支持,通过减免税费等扶持政策,努力降低建房造价。……”1994年7月18日,由国务院发布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十六条:“鼓励集资合作建房,继续发展住房合作社,在统一规划的前提下,充分发挥各方面积极性,加快城镇危旧住房改造。”以上从政策上阐述了国家对个人集资建房的态度是鼓励与支持的。国务院颁发的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条非常明确规定了“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定者外,均可依照本条例的规定取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营。”以上从法规上支持了个人建房的行为是合法有效的。《中华人民共和国城市规划法》和《中华人民共和国建筑法》是目前我国对城市建设管理的最重要的法律,是直接适用各种建筑物的统筹规划、立项许可、施工审批等的法律。在这两部法律中,没有任何禁止个人可以建房的规定。事实上,在西方发达国家,房价之所以走势较平稳,是三个方面的原因:一是大量自建房、合作建房的存在,与开发商构成了竞争关系;二是政府保障性住房供应充足;三是开发商所占据的市场份额被自建房、合作建房及政府提供的保障性住房压缩在一个较小的比例内,如新加坡,开发商建造的商品房在整个住房供应体系中的占比不到5%。自建房、合作建房有许多好处:民众可以少花钱,住质量更好的房子;可以降低金融风险和平抑房价;有利于民族建筑业的发展;可以减少腐败、减少偷漏税行为、减少土地囤积与炒房行为。自建房、合作建房的关键在于地方政府的明确支持与参与规划管理。规划管理是政府必须提供的服务,应迅速改变长期以来政府职能的缺位状态。且政府的规划要细致,要放眼长远,不应让七十年的住房产权、五十年的建筑寿命、三十年推倒重建的局面再现,从而减少推倒重来所造成的混乱和巨大损失。个人集资、合作建房只有在政府主管部门的有效监管之下有序进行,才能确保国家对房地产行业的政策调控成果和房地产行业的健康发展。为了克服个人集资建房本身不利于集约化利用社会资源和能源、不利于建设节约型社会的缺陷,政府应尽快落实1992年2月14日由国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局联合印发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》。该《办法》的宗旨:“为了鼓励城镇职工、居民投资合作建造住宅,解决城镇居民住房困难,改善居住条件,加强对城镇住宅合作社的组织与管理,制定本办法。”该《办法》共计30条,对城镇居民合作建造住宅的成立、行政管理、如何运行、减免税费的优惠政策以及建造后的房屋归属问题等都作了详细的规定,这些规定是完全可以具体操作的。而且,该《办法》的出台背景,是国家在结合北京、上海、沈阳、武汉、昆明等城市的实践运作情况的成功经验基础上制订出来,并向全国范围内推广应用的。为了保障上述政策的实施,必须尽快完善相关基础工作。一是在购房实名制的基础上,利用条形码技术,依托房管、公安、民政、金融等部门的个人信息数据库,建立个人住房征信系统,全面记录和反映个人的家庭、婚姻、现有住房、纳税情况等信息,有效监督房市中的各种违法违规现象。二是在土地和住房情况普查的基础上,建立住房位置、权属及面积台帐,加强房产产权登记制度,增强税费课征的有效性和严肃性

（二）改善经济环境，统筹兼顾、转变经济发展模式，增加供应

1、住房建设要与城市化进程的合理布局相统一,走生态化之路

住房建设事关社会发展大计,为稳定房价和降低房价,笔者建议国家在制定“十二五”战略规划时,应推进大城市的分散化,产业、就业向二三线城市转移,大城市人口不再进一步集中,这样大城市的房价可以降下来或不再上升。同时促进中小城市的快速发展,让那些农村经济腹地广阔的中小城市吸引产业和就业,中小城市的活力得到迸发。尤其是资源丰富、交通便利的小城镇、小县城得到产业聚集后,人才来了,技术、资金跟着来,市场就兴起了,从而推进小城镇、小县城农村城市化进程,其中住房等生活设施配套建设尤为重要,它关系到能否留住人才、留住产业,进而兴地方经济的大问题。山东寿光的蔬菜基地、浙江绍兴的轻纺基地、义乌的小商品基地、福建晋江石狮的服装基地、广东东莞佛山的制造业基地等,都在农村城市化的进程中,较好地解决了住房问题。生态文化、生态消费已成为城市化进程中住房建设的新潮流。我国住房建设应选择有利于生态环境建设的方向发展,笔者的初步设想是:居住环境要“清洁、安全、方便、安静、舒适、美观”,满足“生态文化”的要求;建设“生态型”住宅,如利用太阳能、废水处理及回用、立体绿化,生活废弃物的生态技术处理,变废为宝;建筑景观要发扬民族风格,体现地方特色,美化环境,宏扬传统民居文化;屋内布置要有益身心健康、装饰、色调、采光等满足人们对“自然美”的追求;建筑施工要采用新材料、新工艺、新技术,清洁生产,降低粉尘、噪音污染;公共设施配套齐全,有利于城市系统功能的发挥。从而,把整座城市建成超大型的具有现代气息的园林或“山水城市”。