关于土地一级开发的利益分配机制的建议

             北京市土地利用中心 史庆今             

土地一级开发涉及到政府、原土地所有权（使用权）人和土地一级开发企业三者之间的利益，在招标委托企业实施土地一级开发方式中，中标企业的利润是按照土地一级开发成本不高于8％计取，土地开发后的增值收益完全归政府所有，且招标底价也基本按照开发企业主导编制的实施方案来确定的，这种机制使得开发企业为追求自身利益最大化而人为加大开发成本，不利于政府控制地价。再加上土地一级开发成本审核程序复杂，难度较大，延长了开发周期，增加了土地一级开放的“过程成本”。农民也因在征地过程中没有参与增值收益分配而往往阻拦土地一级开发的实施，区县政府和乡政府也因为得不到相应的增值收益而缺乏支持土地一级开发的积极性，由此可见，土地一级开发过程中利益分配机制是影响土地一级开发顺利实施的关键因素。

    因此，本人建议调整目前土地一级开发的利益分配机制和实施方案审批机制，具体设想是：招标委托开发企业实施的土地一级开发项目，不按照开发成本计取企业利润，也不进行实施方案的审核，而是根据土地上市后的收益按照7：3比例分成，即土地成交价款的70％为土地开发成本，支付开发企业，30％为政府土地收益，上缴财政，30％政府收益中市区政府再进行合理分配。乡镇政府可以成立拆迁、市政建设等专业公司参与具体土地一级开发工作，获得相应的回报，也可直接参与政府收益分配。具体分配比例可做进一步研究。

                                   二○一○年十一月十一日