北京市土地整理储备中心 鞠慧雅 
        

前言：土地储备作为新一轮的土地制度改革，近年来随着我市城市化步伐加快发展速度迅猛，为加快城乡结合部建设，促进城乡统筹发展，改善农民生产生活水平开辟了一条新路径。

一、土地储备的概念

土地储备的概念，虽有多种表述，但描述的土地储备的实质都是一致的，即政府或企业依照法律程序，根据土地利用总体规划和城市规划，通过回收、收购、置换、征用等方式取得土地，并对土地进行征地拆迁安置、土地平整、市政基础设施建设等前期开发，使其达到开发建设条件（即“生地”变“熟地”），并纳入土地储备库，根据土地市场需求调节供应节奏，调控城市各类建设用地的一种经营管理行为。运作过程一般可划分为三个阶段：征购、储备和供地。目前我国土地储备主要运行模式主要有市场主导型、政府主导型和政府市场混合型等三种形式。

二、我市土地储备的特点

我市土地储备坚持政府，主要是授权土地储备机构为主体，负责组织、监管、协调，提供技术指导等服务，再通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业具体承担土地一级开发工作。

三、土地储备在我市城乡结合部建设中的作用

近两年，土地储备在我市城乡结合建设方面取得显著成效。2009年，面临世界经济危机，我市围绕“扩内需、保增长、促发展”开展了1000亿元土地储备开发投资工作，涉及约80个村、6万余户群众的搬迁。2010年，为加快我市城市化进程，促进城乡统筹发展，市委十届七次全会提出，全面启动城乡结合部50个重点村城市化工程，其中37个村通过土地储备模式实施城市化建设。土地储备的作用主要表现在以下几个方面：

（一）维护土地市场秩序，规范土地市场运行

随着我市城市化进程加快，势必伴随着城郊大片土地纳入城区范围，在这个过程中，需要大片征地、大规模拆迁和巨资流动，若政府放任企业私自操作，会造成土地非法交易、投机倒把和土地资源极大浪费，这不仅会损害广大群众利益、巨额国有资产流失，还会使土地市场秩序混乱，不利行业发展，还会影响经济发展。而实施土地储备，使土地从征收到拆迁安置再到入市交易全部掌控在政府手里，避免了以上问题的出现。

（二）有利于解决“绿隔”地区历史遗留问题

我市大部分城乡结合部处于第一道和第二道“绿隔”地区，历史上的开发建设，遗留了很多“吃了肥肉，剩了骨头”的问题，由于剩余建设用地不足，开发整治长期处于停滞状态。土地储备机构，一方面通过协调市规划部分，调整优化规划条件，力争实现项目资金平衡，另一方面，推进实物返还、留地安置、合作分成、土地入股等多元化补偿安置办法，降低项目成本，减少现金流。同时，探索完善“三定三限”农民回迁楼用地政策，推进试点，最终顺利实现“绿隔”地区农民搬迁上楼。

（三）促进经济结构调整，加快转变经济发展方式

城乡结合部在我市城市化进程中具有重要的战略地位，是全市建设用地空间拓展的首选，必然要承载市区转移出来的部分功能、产业和人口。目前城乡结合部地区的产业问题主要集中体现在：产业结构不合理,“瓦片经济”问题突出,高新技术产业基础薄弱,经济增长主要依靠现有物业收入,农民持续增收难度较大。通过土地储备，可以推动城乡结合部地区产业结构、区域结构、城乡结构调整，进而促进经济结构调整，加快转变经济发展方式。

四、下一步工作建议

土地资源作为经济发展的重要生产要素之一，作为投资实体的唯一载体，如何集约节约利用直接关系到我市城乡结合部地区长远可持续发展。下一步将深入贯彻十七届五中全会精神，在全面落实“十二五”规划基础上，根据我市城乡结合部地区发展现状，按照“加快储备，合理利用”的工作思路，结合目前我市土地储备的工作实际，发现问题，总结经验，坚持不断创新，积极推进城乡结合部城市化建设。

（一）            加强城乡结合部地区土地储备潜力研究

根据城市发展规律，城乡结合部在城市化进程中具有重要的战略位置，是全市建设用地空间拓展的首选之地，将要承载市区转移出来的部分功能、产业和人口，因此提前谋划，加快实施，尽早实现城乡结合地区的土地储备具有重要的战略意义。下一步我局将结合我市2011-2015年中期及2011年度土地储备开发计划，加强与相关部门配合，通过实地调研等途径，加强城乡结合部地区的土地储备潜力研究，同时坚持政府主导的原则，通过开拓创新，不断探求解决土地储备过程中出现的融资困难等问题。

（二）            加强城乡结合部地区土地利用规划研究

目前我市城乡结合部地区在一定程度上存在产业结构不合理，“瓦片经济”突出，高新技术产业基础薄弱,土地粗放式利用的现象，农民收入主要依靠现有物业，持续增收难度较大。为加快转变经济增长方式，实现土地资源高效利用，解决劳动力就业安置，下一步我局将结合我市城乡结合部“十二五”建设规划，会同市发展改革、规划等部门，根据区域功能定位和经济发展布局，加强城乡结合部地区的土地利用规划研究。同时，加强政策集成，在坚持“维护农民合法权益，保障农民长远生计”的原则下，尽快完善产业用地利用和供地方式的政策法规，为农村集体土地的利用提供政策支持。