CBD核心区12宗土地规划方案及国有建设用地使用权出让招标答疑备忘录

（第一阶段：规划设计方案投报）

一、投标单位要求

1. 预登记时的补充要求：

投标人在进行预登记时除需提供《招标文件》要求的相关资料外，还需填写并提交《预登记基本信息表》（下载）。

2. 本次招标对投标公司资质有何要求（包括世界排名、总资产、净资产、注册资本、年营业收入、年纳税额等）？是否将设置准入门槛？

答：依据《招标文件》，中华人民共和国境内外企业（除法律另有规定外）均可参加投标，可以独立投标或联合投标（规划设计单位不允许独立投标）。投标人参与投标的宗地数量不限，但法定代表人相同或者控股股东相同的公司不能同时参加同一宗地的投标（国家控股公司除外）。

同时，对于某些在功能定位上有政府指导性意见的地块，将在第二阶段招标中设定相应的鼓励性条款并予以适当加分，具体条款将在第二阶段招标文件中公布。

3. 对联合投标的企业总数有限制吗？联合投标协议中，各方的出资比例有规定吗？

答：本次招标对联合投标的企业数量及各方的出资比例没有限制，但要求在联合投标协议中应明确约定各方的出资比例、权利义务及所承担的法律责任。

二、规划设计

4. 关于Z15地块规划设计条件的追加说明：

（1）Z-15地块的单体建筑方案设计范围可向南扩；

（2）Z15地块的地下空间利用可与该地块南侧绿地地下空间统一考虑；

（3）建筑高度400米是参考值，可以上下浮动。

5. 现有CBD区、CBD核心区和CBD东扩区的原有总体规划如何？各自的功能侧重如何？如何协调三者之间的关系？

答：现有CBD区占地3.99平方公里，规划建筑规模1050万平方米，其中写字楼占50%，公寓占25%，商业、酒店及其他配套设施占25%。经过近10年的建设和发展，除核心区外区域内大部分项目已建成，以国际金融为龙头、高端商务为主导、国际传媒聚集发展的产业格局已初步形成。

CBD核心区是目前CBD中最为完整的成块待开发土地，是区域商务功能的点睛之作。作为未来的功能中心和视觉的聚焦点，核心区将定位成首都国际金融业、现代服务业集中展示，世界500强和跨国公司总部高度聚集和国际经济文化交流的核心基地。

CBD东扩区将继续保持CBD的产业定位，着重发展总部经济、国际金融、高端商务和传媒，将CBD发展成为现代化高端商务区。

了解更多详情，可登陆CBD管委会官方网站：www.bjcbd.gov.cn。

6. 总体规划设计的范围，是否包括集中绿地、地块Z-1a、Z-2a、Z-1b、Z-2b、中服大厦、地块Z-7、北京海关？

答：参见标书第十六章第四十四条相关规定，总体规划设计范围不包括北京海关。

7. 中服地块是否允许拆除还是进行改造？

答：建议保留或改造现有建筑，投标单位可在总体规划方案设计过程中对中服地块处理提出规划建议。

8. 地下空间如何考虑，二层连廊如何考虑？

答：投标单位可根据自己的设计理念，对地下空间和二层连廊的规划提出建议，但此部分内容不含在标书要求提交的内容里。涉及区域交通组织的内容应包括在总体规划方案中，单体建筑的地下空间应包括在建筑设计方案中。

9. 标书中对各投标地块的控制高度都有规定，在总体概念设计和建筑单体设计时是否必须遵守这些规定，可以做比较大的调整吗？

答：《招标文件》中给出的各地块控制高度为该地块单体建筑高度的参考值，地块内单体建筑高度可以低于或超过此数值。总体规划方案中也可以对各地块的建筑面积和高度进行调整，但总规模不变。

10. 对于所投标段，投标人提交的建筑单体方案与总体概念方案中的单体设计能否不一致？

答：对于所投地块，建筑单体方案与总体概念方案应保持一致。

11. 总体规划是否可以改变路网？

答：在总体概念设计中，可以对道路系统提出调整建议。

12. 总体规划中写字楼、商业、酒店、公寓等功能的比例？

答：投标单位可根据自己的设计理念，提出上述功能的比例建议。

13. 请问鼓励产业类型为综合体的地块，可否包含公寓或酒店式公寓，是否允许对外销售？公寓或酒店式公寓的比例大概为多少？

答：鼓励产业类型为综合体的地块，可包含酒店式公寓，仅用于持有出租或整体转让，不允许分割销售。关于各类物业的比例，投标人可在方案设计中提出建议。

14. 招标文件中第7页宗地规划利用条件中Z-10的控制高度为150米，而附件3核心区各地块产业定位图中Z-10的控制高度为100米，两者矛盾，以哪个为准？

答：地块Z-10的建筑控制高度为150米左右，此高度仅为参考值。

15. 周边地铁站是否预留通道与CBD核心区地下连接？将来是否会有新规划线路设在区域内？

答：地铁十号线已预留通道与CBD核心区地下连接。北京市轨道交通规划正在编制过程中，因此关于该区域内是否有新规划线路还在论证过程中，各投标单位可在方案设计过程中就轨道交通提出建议。

16. CBD核心区地下空间是否允许规划为一个整体？若是，地下空间的产权与管理如何处理？

答：核心区地下空间允许规划为一个整体。关于地下空间的产权与管理问题，正在进行研究。

17. 可否针对一个投标地块做多个方案？

答：投标人对于每个投标地块，只能做一个方案。

18. 假设地块中标人的单体建筑方案与政府采用的总体规划方案不协调，如何处理两者之间的关系？假设地块中标人须使用政府采用的第三方单体建筑方案，如何处理三者之间的关系？

答：依据《招标文件》第十六章“规划设计方案要求”第四十五条之规定：“投标人投报的总体设计方案将无条件交由政府使用，如政府决定采用投标人投报的单体建筑设计方案，投标人必须无条件同意以100万元的价格将该单体设计方案卖断给政府确定的中标人。同时，政府不承诺采用任何一个投标人的设计方案。”

19. 出让地块的鼓励产业是否有细分行业？

答：没有。

20. 招标文件中对各地块分别提出了鼓励的产业类型，有没有关于如何鼓励这些产业的细则？

答：将在第二阶段招标文件中予以公布。

21. 招标文件第八章第十七条规定：“投标人须按照招标文件中“投标书”的格式和本须知第十六条要求的内容，准备壹式叁份投标文件，其中正本壹份，副本贰份。”同时，招标文件所附的《CBD核心区单体建筑设计及总体概念设计设计深度及成果要求》中第三条第1款要求，投标人需将建筑单体设计和总体概念设计分别装订成册，且设计文册需一式16份，1份正本，15份副本。请问是否每份投标文件中需要准备16份设计文册？

答：不是。请将设计文册的正本放入投标文件的正本中，将2份设计文册的副本分别放入投标文件的副本中，其余设计文册的副本可单独打包。

22. 关于提交的多媒体演示文件，总体概念设计和单体建筑设计须分开制作还是合并制作？要求的15~20分钟演示时间是指合计时间还是分别计算？

答：建筑单体设计和总体概念设计的多媒体演示文档须分开制作，每个文档的演示时间在10分钟以内。

23. 招标文件规定演示文档应无应征人的任何标志，设计文册、展板等其他设计成果能否出现应征人或者设计单位的标志吗？

答：不可以。

三、方案评审

24. 方案设计仅做其中四个地块，但方案不可分割，如何评分？

答：方案评标分为两个阶段：首先对所有投标方案的总体概念设计部分进行评标，然后按照标书以地块为单位，对每个地块的投标方案分别评标。

25. 能否只设计一个单体方案，分别投标地上规模相同的不同地块？

答：可以。但每个地块评标过程都是独立的，同一方案在一个投标地块的评分不能带入到另一个投标地块的评标中。

26. 能否既投Z9和又投Z8和Z9共同体？这样算是一个地块投两次标吗？

答：投标人参与投标的宗地数量不限。但对于投标人而言，单个地块只能投一次标。

27. 投标人投报的单体建筑设计方案能否在投标人在外省市的其他项目中使用？

答：根据《招标文件》第十六章“规划设计方案要求”第四十五条之规定：“投标人投报的总体设计方案将无条件交由政府使用，如政府决定采用投标人投报的单体建筑设计方案，投标人必须无条件同意以100万元的价格将该单体设计方案卖断给政府确定的中标人。”即如政府决定采用该单体建筑设计方案，则该单体建筑设计方案不能在其他项目中使用。如该单体建筑设计方案没有被政府采用，则可以用于其他项目。

28. 同一家设计单位可否为不同的投标人同时做方案？

答：可以。

29. 评标委员会如何组成（包括单位组成以及评委人数）？是否邀请社会专家？

答：评标委员会的人数及组成尚未确定，将在开标时对外公布。

30. 规划设计方案投报阶段评标是否引入公众参与评审？

答：评标程序还在研究之中。

31. 本次提交的设计方案，如果最终中标并竞得土地，是否今后必须按照此方案开发实施（招标文件中列明本次招标方除国土局外，还包括规划委和CBD管委会，如通过评标后中标，是否可视同为规划方案的审批通过？）

答：此次招标属土地招标，提交的设计方案仅作为土地评标的考虑因素之一，并不一定是最终实施方案。待投标人竞得土地后，应当以此单体建筑概念方案为基础，按照市规划部门给出的规划设计条件进行方案修改深化和方案报审，待取得项目审批相关手续后才能作为最终实施方案。

32. 第一轮评选是否只看设计方案，不考虑企业其他因素？

答：第一阶段方案评标只针对规划设计方案。

33. 规划设计方案投报阶段中，建筑单体设计以及总体概念设计的评审标准细则如何？（包括总分多少？各细项评分多少？如何评定？是否存在加分或扣分条款？）

答：目前我们正在研究制定评审标准细则。

四、土地招标及拆迁

34. 综合内容投报阶段的时间安排如何？

答：综合内容投报阶段的公告时间拟安排在8月下旬，投标、开标及评标时间拟安排在9月中旬，具体时间安排将根据第一阶段的进展情况进行相应调整。

35. 综合内容投报阶段的评审标准将有何项目及内容？土地投标价格是否有最高或最低限制？

答：综合内容投报阶段的评标标准以及是否设定土地合理价格区间将在第二阶段招标文件中予以公布。

36. 土地出让金支付方式如何？地块是否有建设期限要求？

答：有关地块的开工时间、建设期限及地价款的付款进度都将在第二阶段招标文件中予以公布。

37. 境外公司成立到资金准备的手续较为复杂，历时较长，本次招标是否有一定宽限期予以境外公司交付土地出让金？

答：有关地块的开工时间、建设期限及付款时间等出让条件是针对所有投标人提出的要求，投标人无论是境内公司还是境外公司都必须严格按照招标文件的有关要求执行。

38. 地块具体拆迁进度如何？具体交地安排如何？

答：地块拆迁工作正在全力推进，计划年底前完成全部的拆迁工作，达到交地条件。

39. 地块拆迁费用如何处理，是直接计入土地出让金内？还是另外支付？

答：地块拆迁费用将计入土地一级开发成本中，不再另行支付。

40. CBD核心区内的公共绿地及公共设施是由政府负责建设还是中标单位负责？建设费用是否需要中标单位分摊？

答：核心区内公共绿地及公共设施由政府负责建设，中标单位不再另行支付。

41. 根据招标文件内容，各地块均有鼓励产业类型，其中鼓励金融机构、鼓励总部，是否只有“由金融机构、总部自行竞买土地及开发，并且建成后自己使用”才符合条件，还是允许开发商和“金融机构、总部”联合参加竞买，又或者“开发商竞买土地，与金融机构、总部签订租用意向，或承诺将来只可以出租给金融机构和总部”。请问政府方面是如何界定的？

答：对于鼓励金融机构或鼓励总部的地块，将设置一定的鼓励性条款，具体条件将在第二阶段招标中公布。

42. 地块将来建成物业后，是否允许物业进行销售、转让、抵押等？

答：地块将来建成物业后，可以抵押，但原则不允许物业进行销售，如确需转让，须CBD管委会同意。

43. 本次招标是否存在竞争性谈判阶段？

答：本次招标不存在竞争性谈判阶段。